Bất động sản phía Nam khởi động nguồn cung năm 2024

Tập đoàn Gamuda Land vừa động thổ dự án Eaton Park tại TP Thủ Đức (TP HCM), quy mô 3,5 hecta, gồm căn hộ, nhà phố thương mại và cửa hàng kinh doanh. Dự án này dự kiến bán hàng từ quý II/2024 với mức giá khoảng 5.000-6.000 USD (110-140 triệu đồng) mỗi m2.

Nhà phát triển chuyên về bất động sản hạng sang khác là Masterise Homes cũng có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City (TP Thủ Đức). Theo kế hoạch, khu cao tầng này sẽ bắt đầu nhận đặt mua trước từ quý I/2024 và có thể bán hàng từ quý IV cùng năm.

Hay Tập đoàn Kepple Land cũng đang thi công một dự án nhà thấp tầng trên khu vực đường Võ Chí Công (quận 2 cũ). Theo chủ đầu tư, dự án dần hoàn thiện pháp lý và có thể bán hàng cuối năm 2024.

Bên cạnh TP HCM, Bình Dương cũng đang là khu vực có nhiều dự án mới triển khai cuối năm nay nhằm chuẩn bị nguồn hàng cho năm sau. Cụ thể, Phú Đông Group vừa động thổ dự án căn hộ Phú Đông SkyOne tại TP Dĩ An sau hơn 1 năm hé mở kế hoạch bán hàng. Dự án có quy mô 800 căn hộ giá từ 32-35 triệu đồng mỗi m2. Theo kế hoạch, Phú Đông SkyOne đã bắt đầu nhận cọc và sẽ chính thức mở bán trong quý I/2024.

Tương tự, dự án Astral City (TP Thuận An) của Tập đoàn Danh Khôi dự kiến mở bán lại 5.000 căn hộ vào quý đầu năm sau, giá khoảng 42-45 triệu đồng mỗi m2. Ngoài ra, loạt chủ đầu tư đang có dự án bán dang dở năm nay như Nam Long, Đất Xanh Group, Bcons, Ecopark, Cát Tường, Novaland, Thắng Lợi… tích cực đưa rổ hàng mới trở lại thị trường, phần lớn dự án tập trung ở thị trường tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Nhìn chung nguồn cung căn hộ và nhà thấp tầng dự kiến triển khai ở TP HCM năm 2024 phần lớn thuộc loại hình cao cấp, hạng sang. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, 71% rổ hàng chung cư năm sau vẫn là nhà cao cấp, thậm chí rơi vào mức giá hạng sang và siêu sang. Còn trong dự báo của Cushman & Wakefield, ít nhất 60% nguồn cung mới ở TP HCM sẽ có giá trên 60 triệu đồng mỗi m2. Ngay cả ở các thị trường tỉnh, giá bán chung cư cũng vào mức trung bình từ 38-46 triệu đồng mỗi m2 (gồm VAT).

Trong một báo cáo gần đây, dự đoán về nguồn cung nhà ở năm 2024, Savills Việt Nam cho rằng thị trường thành phố sẽ có hơn 16.000 căn hộ và 2.000 căn nhà thấp tầng triển khai. Các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai sẽ có hơn 6.000 căn nhà thấp tầng và 9.000 căn hộ chào bán. Tuy nhiên, với điều kiện là các thủ tục về pháp lý cho dự án của các chủ đầu tư về đích đúng kế hoạch, con số trên mới có tính khả thi.

Có phần thận trọng hơn, báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết năm sau nguồn cung bất động sản tại TP HCM vẫn khá ít, xấp xỉ 10.000 căn hộ và 1.000 sản phẩm nhà thấp tầng. Các thị trường tỉnh lân cận, nguồn cung nhà thấp tầng sẽ khởi sắc hơn với dự kiến từ 3.000-4.000 sản phẩm triển khai.

Theo diễn biến nào, các công ty nghiên cứu đều thống nhất năm sau nguồn cung nhà ở TP HCM và các tỉnh lân cận sẽ cải thiện hơn so với năm nay, nhưng rất khó có sự đột biến mạnh. Nguyên nhân là vướng mắc về pháp lý chưa thể khơi thông một sớm một chiều và những khó khăn chung của thị trường năm 2023 có thể vẫn kéo dài ít nhất đến nửa đầu 2024.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Savills TP HCM, cho biết các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư năm sau vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đây cũng sẽ là những phân khúc phục hồi sớm nhất thị trường thời gian tới.

Tuy nhiên, từ năm 2024, xu hướng mua nhà của khách hàng sẽ rất khác. Bên cạnh những đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án, người mua sẽ muốn nhiều hơn về uy tín chủ đầu tư, các chính sách bán hàng và cân đo những ưu đãi thanh toán, giá bán và tiềm năng dài hạn của dự án trước khi xuống tiền. Thời kỳ mua dễ bán dễ của bất động sản khó trở lại năm sau.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cũng nhìn nhận nguồn cung bất động sản năm 2024 sẽ vẫn khiêm tốn do chu kỳ mới của thị trường không còn chỗ cho kiểu kinh doanh “ôm đồm” như trước kia. Từ năm sau, xu hướng lạm dụng đòn bẩy tài chính để phát triển dự án một cách ồ ạt rồi thu lợi cao không thể tiếp tục tồn tại. Thay vào đó, doanh nghiệp muốn triển khai dự án phải dựa trên tiềm lực tài chính tự có và chọn phân khúc theo thế mạnh của mình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng bài học từ thanh khoản của năm nay sẽ làm các nhà phát triển dự án phải tái cơ cấu nguồn cung cho phù hợp với sức cầu thị trường.

Theo ông, cuộc chơi không hẳn dành cho doanh nghiệp có nhiều dự án mà là doanh nghiệp có thực lực tài chính. Thị trường bất động sản 2023 đã thanh lọc những đơn vị thiếu năng lực, thay vào đó là những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, chiến lược phát triển an toàn, bền vững. “Những doanh nghiệp nào chấp nhận tái cơ cấu quyết liệt và đúng hướng, phát triển các phân khúc phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục khởi sắc trong năm tới”, ông Châu nhận xét.

Nguyên Tiêu