Bất động sản phía Nam trầm lắng mùa cao điểm cuối năm

Đầu tháng 10, một dự án chung cư cao cấp (giá dự kiến từ 90 triệu đồng mỗi m2) ở quận 7, bắt đầu nhận đặt chỗ trước cho rổ hàng khoảng trăm căn. Đầu tháng 12, tỷ lệ đặt mua trước chỉ đạt 30%, thấp hơn nhiều so với mức chủ đầu tư dự kiến. Thường khi chính thức bán hàng, tỷ lệ ký hợp đồng mua bán còn khoảng 50-60% số lượng cọc trước đó, thậm chí có lúc rớt xuống còn 20-30%. “Nếu mở bán chính thức, có khả năng chỉ bán được 15-16 căn. Thanh khoản thấp, chủ đầu tư cũng không mở bán như dự kiến”, đại diện một sàn giao dịch đang phân phối dự án cho biết.

Sức mua thấp khiến nhiều dự án tại TP HCM phải tạm dừng kế hoạch “xả hàng” cuối năm. Trên khu vực quận 2 cũ (TP Thủ Đức), một dự án chung cư triển khai từ 2019, vừa tái khởi động hồi tháng 9 và dự kiến mở bán tập trung vào tháng 11. Tuy nhiên gần 3 tháng, dự án này chỉ bán được 12 căn. Một dự án khác đang triển khai trên khu vực tuyến Vành đai 3, TP Thủ Đức cũng ngừng bán hàng để hoàn thiện pháp lý cho các block mới. Dự án này chào bán từ năm 2022, ghi nhận thanh khoản tích cực, chủ đầu tư cũng có kế hoạch mở bán cuối năm nay nhưng phải ngưng lại, một phần do thăm dò sức mua không tốt như kỳ vọng, một phần do tiến độ pháp lý của dự án chậm hơn kế hoạch đề ra.

Hay ở huyện Bình Chánh, một dự án khu phúc hợp đang có đợt bán hàng cuối cùng khoảng 50 căn với hàng loạt khuyến mãi, chiết khấu hấp dẫn. Theo đơn vị phân phối, sức mua khá thấp, hiện vẫn còn khá nhiều sản phẩm tồn kho. Chung cư gần ngã tư Bình Thái, TP Thủ Đức chào bán từ tháng 3 đến đầu tháng 12 vẫn chưa hết giỏ hàng đợt đầu. Chỉ một số căn được chiết khấu mạnh 40-50% bán ra nhanh, nguồn hàng còn lại giao dịch rất chậm.

Tính từ đầu tháng 11 đến nay, TP HCM chỉ có hai dự án có giỏ hàng quy mô lớn mở bán và ghi nhận thanh khoản tích cực là The Privia của Khang Điền và Akari City của Nam Long (cùng thuộc quận Bình Tân). Theo đánh giá từ sàn môi giới, hai dự án trên bán được là nhờ danh tiếng từ chủ đầu tư, có giá bán và chính sách thanh toán tốt, khách mua chủ yếu để ở. Đây là hai dự án hiếm hoi ghi nhận giao dịch tích cực trên thị trường trong gần 6 tháng qua.

Ngay cả ở thị trường tỉnh, trong tháng 12 cũng chỉ có lác đác vài dự án cũ mở bán nhỏ giọt, loạt dự án mới dự kiến mở bán trước đó đều không về đích như kỳ vọng. Khiến nguồn cung cuối năm 2023 đã “nghèo nàn” nay lại toàn hàng cũ.

Cụ thể, dự án Phú Đông Sky One Phú của Đông Group từng thông báo kế hoạch triển khai bán hàng từ đầu năm nay nhưng quá trình hoàn tất pháp lý kéo dài, cả năm chưa xong. Chủ đầu tư cho biết, giữa tháng 12 này dự án mới khởi công và phải sang năm 2024 mới triển khai bán hàng. Hay ở Nhơn Trạch, Đồng Nai, dự án chung cư duy nhất đang triển khai tại đây dù đã nhận booking từ đầu năm, đến nay vẫn chưa có thông tin mở bán chính thức. Một phần do đợi hoàn thiện pháp lý, nhưng theo chia sẻ từ đơn vị phân phối, do sức mua thấp, không đạt kỳ vọng nên chủ đầu tư cũng không mở bán tập trung cuối năm.

Nhận định về nguồn cung bất động sản cuối năm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, cho biết trong quý IV/2023, thị trường phía Nam dự kiến có thêm 1.200-1.600 căn hộ và khoảng 450 sản phẩm nhà phố được chào bán. Lũy kế 11 tháng đầu năm, TP HCM và các tỉnh phía Nam có khoảng 9.530 căn hộ bán, tiêu thụ được hơn 7.000 căn, giảm lần lượt 65% và 67% so với cùng kỳ 2022.

Tính riêng trong tháng 11 vừa qua, TP HCM và các tỉnh chỉ có khoảng 115 sản phẩm đất nền, 740 căn hộ chung cư và 34 căn nhà liền kề mở bán. Chỉ phân khúc căn hộ có thanh khoản tốt với 681 căn bán ra, tiêu thụ đất nền giảm 88%, biệt thự liền kề không bán được sản phẩm nào.

“Căn hộ chung cư bán tốt ở nhóm dự án đang đủ pháp lý, xây dựng ổn định, có nhà phát triển bất động sản uy tín. Nhưng số dự án kiểu này rất hiếm trên thị trường. Các dự án trên thanh khoản tích cực giúp mang lại tâm lý phấn khởi cho thị trường cuối năm nhưng tổng thể vẫn đang gặp khó khăn và chưa thể phục hồi trong thời điểm này”, ông Thắng nhìn nhận.

Báo cáo từ CBRE Việt Nam, cho thấy quý IV, TP HCM có tối đa khoảng 2.000-3.000 sản phẩm nhà ở mở bán, trong đó phần lớn là từ các giỏ hàng dự án cũ chào bán rải rác các giai đoạn tiếp theo. 53% nguồn cung thuộc loại hình cao cấp, hạng sang, phần còn lại là dự án trung cấp giá từ 45 triệu đồng mỗi m2 trở lên.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho hay thị trường bất động sản mới đây ghi nhận dấu hiệu tăng nhẹ trở lại về sức cầu tại một số dự án có đầy đủ pháp lý, sở hữu giao thông thuận tiện kết nối và có mức chiết khấu hấp dẫn. Tuy nhiên số lượng dự án này đang rất ít, đếm trên đầu ngón tay. Pháp lý vẫn là rào cản khiến nhiều dự án lỡ hẹn với thị trường. Điều này khiến cho thanh khoản cuối năm có cải thiện nhưng khó có chuyển biến lớn về nguồn cung và thanh khoản cuối năm.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, hiện nay các khâu phát triển dự án đều bị kiểm soát chặt, đặc biệt là về pháp lý. Điều này khiến rất nhiều dự án bị đình lại, không thể triển khai tiếp. Việc nhiều chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ dự án là một trong những nguyên nhân khiến khách hàng mất niềm tin vào thị trường. Do đó, trong thời gian sắp tới, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chính sách bán hàng linh hoạt… sẽ là yếu tố quyết định cho việc triển khai bán hàng nhanh chóng và tạo niềm tin cho thị trường. Ông nhận định, nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà đất vẫn sẽ chưa thể phục hồi ngay. Sự chuyển biến có thể diễn ra ở nữa cuối năm và theo hướng “chậm mà chắc”.

Nguyên Tiêu