Cao ốc văn phòng đua ‘xanh và khỏe’

Cuối tháng trước, Sanofi Việt Nam vận hành 2 văn phòng mới cho nhóm ngành hàng dược phẩm sinh học và chăm sóc sức khỏe người tiêu dùng. Họ chọn The Nexus, tòa nhà hạng A mới hoàn thành tại quận 1 (TP HCM) năm ngoái. Ngoài vị trí đắc địa, tòa nhà sở hữu chứng chỉ về công trình xanh LEED Gold và chứng chỉ công trình hướng đến sức khỏe WELL Silver.

Không gian thiết kế theo các tiêu chí khoa học về chất lượng không khí, ánh sáng để nhân viên phát triển chuyên môn, chăm sóc sức khỏe thể chất lẫn tinh thần. Ông Emin Turan, Tổng giám đốc Sanofi Việt Nam nói có chứng chỉ WELL là quyết định thể hiện tầm nhìn dài hạn để xây dựng môi trường làm việc chuẩn quốc tế, giúp phát triển nguồn nhân lực.

Sanofi Việt Nam không phải là trường hợp hiếm. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, đang chứng kiến nhu cầu gia tăng của khác thuê văn phòng có chuẩn xanh và sức khỏe.

“Ngày càng nhiều khách hàng, chủ yếu là các công ty nước ngoài, tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp nội địa quy mô lớn quan tâm đến văn phòng có chứng chỉ xanh”, ông cho biết. Cùng với đó, nhiều công ty bắt đầu chú trọng chăm sóc sức khỏe nhân viên vì tin rằng người lao động khỏe mạnh, hạnh phúc, thoải mái sẽ tăng năng suất, kích thích sáng tạo, thúc đẩy gắn kết.

Có cầu ắt có cung, trong khi chứng chỉ sức khỏe còn khá mới mẻ thì các tòa nhà văn phòng đạt chứng chỉ xanh liên tục mọc lên ở TP HCM. Tại nơi này, văn phòng có chứng nhận bền vững xuất hiện lần đầu từ 1996. Làn sóng phát triển rõ nét hơn từ 2017. Đến nay, thành phố có 17 tòa văn phòng đạt chứng nhận xanh.

Các chứng chỉ phổ biến gồm EDGE của IFC (thuộc World Bank), LEED của Hội đồng Công trình xanh Mỹ, BCA Green Mark của Bộ Xây dựng Singapore. Đáng chú ý, có 7 tòa nhà chỉ mới vận hành 3 năm qua.

Danh sách toà nhà văn phòng đã đạt hoặc đang thẩm định chứng chỉ xanh

Ngoài tăng nhanh về số lượng, các dự án văn phòng xanh đang “đua top” về cấp độ chứng chỉ và mở rộng theo khu vực địa lý. Xuất phát từ khu vực quận trung tâm, chúng lan ra các quận liền kề, sôi động và có tiềm năng tăng trưởng nhanh như quận 4, quận 7, quận Tân Bình, TP Thủ Đức.

Ví dụ, Tập đoàn REE xây tòa e.town 6 đạt chứng chỉ LEED Platinum – cấp độ cao nhất của LEED tại quận Tân Bình. Đây là tòa văn phòng thứ 2 tại TP HCM có chứng chỉ này, sau Deutsches Haus (quận 1).

Có tổng diện tích cho thuê 37.000 m2 gồm 16 tầng và 5 tầng hầm, dù mới khai trương cuối tháng qua nhưng 30% diện tích đã có khách. Tòa nhà lắp pin mặt trời, hệ thống tiết kiệm điện, chiếu sáng thông minh và điều khiển được bằng ứng dụng.

Ngoài ra, để chăm sóc sức khỏe người lao động, hàng loạt tiện ích như một khu dân cư cao cấp hay khách sạn hạng sang được đầu tư, từ hồ bơi, nhà hàng view toàn cảnh thành phố, công viên và bar sân thượng hay phòng gym.

Cuộc đua xây văn phòng xanh tiếp tục nhộn nhịp. Ông Đỗ Hữu Nhật Quang, Đồng sáng lập công ty tư vấn Công trình Xanh GreenViet, nói hầu hết tòa nhà xây mới tại TP HCM và Hà Nội đều áp dụng ít nhất một tiêu chuẩn xanh. Lượt yêu cầu tư vấn chứng chỉ xanh của ông nhận được đã tăng gấp đôi năm ngoái.

“Với áp lực cạnh tranh từ các tòa nhà xây mới và yêu cầu về phát triển bền vững (ESG) ngày càng cao của khách thuê, các tòa nhà đang hoạt động cũng đang chạy đua cải tạo nhằm đạt các chứng chỉ xanh”, ông cho biết thêm.

Động lực đầu tư văn phòng xanh đến từ nhu cầu thuê tiếp tục tăng. Thu hút FDI của Việt Nam tiếp tục đi lên. Khi các tập đoàn đa quốc gia tìm đến, họ cần đặt văn phòng trong các tòa nhà có chứng chỉ xanh để thực hiện cam kết về ESG, đồng thời đảm bảo sức khỏe và sự thoải mái cho nhân viên của mình, theo ông Quang.

Ông David Jackson cho biết bản thân khách thuê là những người sử dụng lao động và họ phải tính toán chuyện thu hút và giữ chân lực lượng lao động thế hệ Millennials và Z. Môi trường làm việc “xanh và khỏe” vì thế thu hút được giới trẻ.

Trong khi đó, nguồn cung văn phòng xanh còn hiếm. Dù Việt Nam thuộc nhóm các nước có tỷ lệ người đến văn phòng làm việc cao nhất thế giới nhưng tính đến hết 2023, cả nước mới có 9.734.000 m2 sàn đạt chứng nhận xanh. Trong đó, diện tích văn phòng xanh chỉ chiếm khoảng 10,65%, theo IFC.

Đầu tư công trình xanh mang lại lợi ích cho chủ đầu tư hơn công trình truyền thống, theo ông David Jackson. Giai đoạn đầu, chủ đầu tư dễ kêu gọi hợp tác, đầu tư vốn hơn vì bất động sản thương mại có chứng chỉ xanh luôn nằm trong danh mục đầu tư ưa thích của nhà đầu tư từ các thị trường phát triển. Thông thường, giá trị thẩm định của công trình xanh cũng đạt mức cao hơn.

Khi đón khách, công trình xanh được vận hành hiệu quả cho phép chủ tòa nhà có thể chào mức giá thuê cao hơn, tiết kiệm chi phí vận hành, bảo trì và duy tu trong dài hạn. Đó cũng là những điểm cộng giúp thu hút và giữ chân khách thuê lâu dài.

Bên cạnh các lợi ích tài chính, chứng nhận xanh và vận hành hiệu quả còn giúp tăng danh tiếng tòa nhà và chủ đầu tư, tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường văn phòng. “Về lâu dài, công trình xanh giúp đạt lợi tức đầu tư (ROI) và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) cao hơn”, ông David Jackson phân tích.

Nhưng xây văn phòng xanh cũng đòi hỏi tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư cao hơn. Nghiên cứu của IFC cho biết chi phí vốn phát sinh của dự án văn phòng xanh cao hơn 4% so với dự án thường, với thời gian hoàn các chi phí vốn phát sinh kéo dài 3,4 năm.

Một rào cản nữa là sự khác biệt trong kiến thức và các phương pháp xây dựng, tiêu chuẩn thi công, chi phí lao động và mức độ sẵn có của công nghệ (như năng lượng tái tạo trong tòa nhà) cũng như nguồn vật liệu xây dựng và thiết bị hoàn thiện (như gạch không nung, sơn Non-VOC hoặc Low-VOC) ở thị trường địa phương. Đây cũng là các yếu tố góp phần làm tăng chi phí đầu tư, theo ông David Jackson.

Ông Đỗ Hữu Nhật Quang cho biết các chủ đầu tư tìm đến công ty thường yêu cầu phân tích các chứng chỉ xanh khác nhau và cấp độ của từng chứng chỉ. “Mức chứng nhận càng cao thì chi phí tăng thêm càng nhiều”, ông cho biết. Hiện các chủ đầu tư thường chọn mức “Vàng” – mức cao thứ hai của LEED và LOTUS – vì phù hợp với suất đầu tư và các giải pháp kỹ thuật, vật tư thiết bị sẵn có trên thị trường.

Để xây văn phòng xanh hiệu quả, ông David Jackson khuyến nghị nhà đầu tư tránh tư duy tuyến tính, tức đi theo lộ trình thiết kế, thi công, xây dựng và xin cấp chứng chỉ. Thay vào đó, nên đặt mục tiêu đạt chứng chỉ gì, cấp độ nào ngay từ đầu, giúp thiết kế công trình tối ưu về khả năng bền vững, liên quan đến kiến trúc, vật liệu và thiết bị vận hành. Còn nếu xây rồi mới xin chứng chỉ thì dễ dẫn đến lãng phí nguồn lực về thời gian, công sức, tiền bạc do dự án có thể bị kéo dài, đội vốn.

“Nếu theo đuổi chứng chỉ xanh, sau khi hoàn tất xây dựng, chủ đầu tư còn phải nộp hồ sơ thẩm định và được bên thứ ba độc lập kiểm tra và xác nhận. Điều này cũng tốn thời gian và chi phí”, ông nói.

Đồng quan điểm, ông Quang nói các chủ đầu tư nên tìm hiểu sớm về các tiêu chuẩn xanh khác nhau cũng như mức độ chứng chỉ trước khi bắt tay vào phát triển dự án. “Các tiêu chuẩn xanh hiện nay đều đánh giá cao yếu tố thiết kế tích hợp, nơi mà các bên liên quan của dự án – từ các đơn vị tư vấn thiết kế đến vận hành – cần tham gia đóng góp ý kiến ngay từ đầu.

Anh Kỳ