Chủ căn hộ hạ giá thuê dài hạn khi bị cấm dịch vụ lưu trú ngắn ngày

Sau khi UBND TP HCM cấm lưu trú ngắn ngày (dịch vụ Airbnb) trong căn hộ chung cư, nhiều dự án đã ra thông báo yêu cầu các chủ nhà dừng kinh doanh dịch vụ này. Nhà đầu tư đang cho thuê hay liên kết với bên thứ 3 để kinh doanh hình thức này đã phải giảm giá để tìm khách thuê dài hạn.

Ông Trương Đức Trí, một quản lý kinh doanh dịch vụ Airbnb tại khu đô thị Vinhomes Central Park (Bình Thạnh), cho biết ban quản trị chung cư vừa ra thông báo từ 15/3 sẽ cấm sử dụng căn hộ chung cư vào việc kinh doanh lưu trú ngắn ngày. Động thái này khiến giá thuê căn hộ tại đây biến động. Bản thân ông Trí đã làm việc lại với các chủ nhà, lên phương án trả lại căn hộ để chủ tự tìm khách. “Nếu vẫn hợp tác, giá thuê sẽ điều chỉnh giảm 10-15% so với khi còn cho thuê Airbnb”, ông nói.

Theo ông Trí, Vinhomes Central Park hiện có hơn 1.300 căn hộ đang kinh doanh Airbnb, trung bình căn 1-4 phòng có giá thuê theo ngày từ 1-4 triệu đồng, theo tháng là 25-70 triệu đồng. Khi chỉ còn hình thức thuê dài hạn, cả nghìn căn đổ vào phân khúc này sẽ khiến tệp khách hàng tiềm năng bị bó hẹp.

“Nhiều chủ nhà đã rục rịch giảm giá thuê 5-10% để kiếm khách. Hiện nay các căn hộ cho thuê theo năm, giá từ 16-28 triệu đồng mỗi tháng cũng đã điều chỉnh giảm cả triệu đồng”, ông cho hay.

Bà Linh, chủ một căn hộ đang cho thuê theo mô hình Airbnb tại dự án Hà Đô Centrosa (quận 10), cũng cho biết sẽ điều chỉnh giá thuê xuống nếu phải tìm khách ở dài hạn. Trên các trang mua bán nhà đất, thay vì rao mức cho thuê căn hộ 3 phòng ngủ giá 35 triệu đồng mỗi tháng (tính theo nguồn thu từ thuê ngắn ngày), hiện giảm xuống tầm 25 triệu đồng để cạnh tranh. Hà Đô Centrosa đang có khoảng 120-150 căn hộ kinh doanh lưu trú ngắn ngày.

Không riêng nhà đầu tư Airbnb, nhiều chủ nhà đang cho thuê chung cư dài hạn cũng bị khách đề nghị giảm giá. Chị Thục Anh (quận 3) chủ sở hữu 2 căn hộ cho thuê tại Thảo Điền, cho biết chung cư chị có hơn 400 căn hộ đang cho thuê Airbnb, trong vòng một tuần khi có thông tin cấm dịch vụ này, khách thuê dài hạn đã yêu cầu giảm giá.

“Một số chủ nhà từng kinh doanh Airbnb muốn nhanh kiếm khách thuê dài hạn đã giảm giá khiến mặt bằng chung bị hạ xuống. Để giữ khách, chúng tôi cũng phải thương lượng giảm 5% giá thuê hiện tại”, chị nói.

Động thái hạ giá này được các đơn vị nghiên cứu nhận định là “tất yếu”. Theo dữ liệu từ DKRA Group, tại một số chung cư đã cấm lưu trú ngắn ngày, giá thuê ghi nhận giảm từ 15-20%. Diễn biến tương tự sẽ tiếp tục xảy ra với nhiều chung cư cao cấp khác trong thời gian tới.

Còn theo chuyên trang Batdongsan, ngay trong ngắn hạn, giá thuê chung cư sẽ giảm từ 5-10% dưới áp lực cạnh tranh mạnh mẽ khi một lượng lớn căn hộ đang kinh doanh Airbnb đổ sang cho thuê dài hạn.

Giới chuyên gia cho rằng việc giá thuê giảm sẽ mang lại lợi ích cho bên đi thuê nhưng cũng kéo theo hệ lụy là “ảnh hưởng đến thanh khoản và sức hút của loại hình căn hộ”.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết giá thuê chung cư TP HCM năm 2024 đã giảm 5-10%, trong khi 5 năm qua, giá bán căn hộ tăng 59%, tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê chỉ còn trên dưới 3%. Giá chung cư khó giảm do chi phí đầu vào tăng, nếu giá trị đầu tư thương mại tiếp tục đi xuống, nhà đầu tư sẽ nản với loại hình căn hộ.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thương Hoài (TP Thủ Đức), nhà đầu tư có 8 năm kinh doanh dịch vụ lưu trú Airbnb, quản lý group gần 800 cá nhân, doanh nghiệp đang kinh doanh hình thức này tại TP HCM, nói group đang có gần 10.000 căn hộ chung cư cho thuê Airbnb, nếu gộp chung toàn thị trường, con số lên đến hàng chục nghìn căn. Nếu phải dừng đột ngột, chừng ấy căn hộ đổ ra tìm khách thuê dài hạn, thị trường không thể hấp thụ hết.

“Sẽ có hàng nghìn căn hộ bị bỏ phí, không thể cho thuê, thiệt hại kinh tế rất lớn” bà Hoài lo ngại.

Theo bà, cho thuê Airbnb thực chất thu nhập không cao hơn cho thuê dài hạn nhưng ưu điểm là dễ kiếm khách. Để tìm khách thuê dài hạn với mức giá từ 15-30 triệu đồng mỗi tháng không hề dễ. Nhưng nhu cầu khách lưu trú ngắn ngày lại rất nhiều. Do vậy, nhiều chủ nhà muốn hợp tác với các đơn vị cho thuê Airbnb thay vì tìm khách dài hạn.

Về mặt tích cực của chính sách cấm này, các chuyên gia cho rằng sẽ giúp đảm bảo an toàn, trật tự trong các khu chung cư, giúp định hình thị trường theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực hơn là khai thác đầu tư. Về dài hạn, thị trường sẽ dần thích nghi, với xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các phân khúc phù hợp hơn như căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp hoặc khách sạn.

Tuy nhiên, ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty bất động sản News Property, nói cần đánh giá tác động của quy định này lên thị trường. Việc cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày có thể tạo ra tác động dây chuyền, tạo áp lực lớn đến phân khúc cho thuê nói riêng và cả thị trường bất động sản nói chung.

Ông nhìn nhận, thay vì áp dụng ngay lập tức, chính sách này cần có lộ trình để doanh nghiệp có thời gian thích ứng, tránh gây thiệt hại lớn. Ở nhiều quốc gia, Airbnb vẫn hoạt động mạnh nhờ các quy định quản lý linh hoạt. Việt Nam nên có cơ chế kiểm soát phù hợp thay vì siết chặt hoàn toàn để ngành du lịch và bất động sản vẫn có thể hưởng lợi.

Luật sư Huỳnh Phương Thảo, Đoàn Luật sư TP HCM, cho biết Luật Nhà ở 2014 và 2023 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (như kinh doanh, buôn bán…). Tức là chủ sở hữu căn hộ vẫn có thể cho thuê ngắn hạn (mục đích lưu trú) giống như hoạt động của khách sạn nếu đáp ứng về yêu cầu giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú. Khi kinh doanh dịch vụ này, chủ nhà phải xuất hóa đơn, khai báo thuế và đóng thuế, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh. Bên cạnh đó, khách phải đăng ký tạm trú với cấp chính quyền địa phương.

Theo bà Thảo, thành phố cần có các hướng dẫn làm rõ một số khái niệm, phân loại cụ thể hơn trong vấn đề này để các chung cư áp dụng thống nhất, đúng quy định, tạo môi trường kinh doanh thông thoáng, giúp duy trì nguồn thu từ thuế và đảm bảo sự phát triển của thị trường.

Phương Uyên