Có thể thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại

Theo đề cương dự thảo nghị quyết thí điểm được Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà khu đất đó không phải là đất ở.

Các hình thức thỏa thuận bao gồm chuyển nhượng, góp vốn hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Còn đất do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng được làm dự án nhà ở thương mại gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.

Tuy nhiên, các dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Đồng thời, các dự án này cũng phải thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, cũng như được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan soạn thảo đang đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được duyệt đến năm 2030. Việc thí điểm có thể thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ tháng 1/2025.

Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyên, bên cạnh việc Nhà nước thu hồi đất được hình thành trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ năm 1993. Luật Đất đai 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng thu hẹp so với trước đây. Theo đó, luật mới chỉ cho phép thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại.

Bộ Tài nguyên và Môi trường lý giải đề xuất thí điểm như trên bởi trên thực tế, không có trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất đủ lớn, phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn dự án nhà ở. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại địa phương thực hiện thời gian qua không quá 400 m2 đất ở.

Theo bộ, việc này sẽ khiến khó có dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích cá nhân, hộ gia đình hiện có. Sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực từ năm sau, thị trường được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân nông thôn do Nhà nước thu hồi đất hoặc dự án được chuyển mục đích sử dụng đất do đang có đất ở. Điều này sẽ hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản và không thực hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18.

Phần lớn bộ, ngành, địa phương đều đồng thuận với dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng. Trong đó, TP Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha. Tương tự, TP HCM thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở. TP Đà Nẵng đề nghị sớm triển khai thí điểm nhưng lưu ý về điều kiện liên quan đến mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng.

Anh Tú