Địa ốc phía Nam phục hồi chậm

Nhận định về thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết đến nay, thị trường địa ốc đã thoát đáy chữ V và đang đi lên theo hướng “chậm mà chắc”. Bà dẫn chứng 6 tháng đầu năm, thị trường sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái. Riêng quý II là hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I.

Các chủ đầu tư cũng đã mạnh dạn tái khởi công hay thực hiện đầu tư những dự án mới. Trong quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, gấp 3 lần quý trước. Nhiều địa phương tích cực tìm kiếm chủ đầu tư thực hiện các dự án mới. Đây là những tín hiệu cho thấy tiến trình hồi phục của thị trường đang cải thiện rõ rệt hơn.

Tuy nhiên bà Miền nhìn nhận các thị trường khu vực miền Bắc đang có kết quả phục hồi tốt hơn hai khu vực còn lại (miền Trung và Nam). Hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc, lượng tiêu thụ cũng chiếm đa số. Trong đó, các địa phương vệ tinh của Hà Nội là những khu vực ghi nhận dấu hiệu hồi phục tích cực, dần thu hút cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, còn các tỉnh phía Nam phục hồi chậm hơn.

Cùng quan điểm, trong báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho biết các thị trường phía Bắc đang ghi nhận tốc độ phục hồi giao dịch tốt hơn phía Nam.

Nhu cầu tìm mua bất động sản Hà Nội và các tỉnh phía Bắc tăng nhiều lần so với TP HCM và vùng vệ tinh, nhất là với nhà riêng, đất nền. Lượt tìm mua nhà riêng, đất nền Hà Nội, Hà Nam, Hưng Yên, Ninh Bình (tăng từ 14-43% so với cuối năm 2023). Giá đất nền phía Bắc tăng từ 43 triệu đồng mỗi m2 quý I lên mức 46 triệu đồng mỗi m2 trong quý III. Còn ở miền Nam, nhu cầu mua đất nền chỉ mới thoát khỏi vùng đáy, giá đi ngang. Ngoại trừ chung cư, mức độ phục hồi các phân khúc khác chỉ khoảng 30-50% so với năm 2022.

Tương tự, báo cáo của DKRA Group cho thấy bất động sản phía Nam chưa thực sự phục hồi. Tính đến tháng 8, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và các tỉnh lân cận đạt 12.092 căn, nhưng thanh khoản chỉ 6%, tương đương 774 căn được bán ra. Với nhà phố, biệt thự, nguồn cung là 4.466 căn, mức tiêu thụ ghi nhận 207 căn, tương đương 5% nguồn cung. Còn đất nền, các tỉnh phía Nam hiện có 6.500 sản phẩm, tỷ lệ bán được là 184 nền, sức mua tương đương 2,7%.

Lý giải thị trường phía Bắc liên tục tăng nhiệt còn phía Nam lại chậm nhịp, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thiếu hụt nguồn cung đang khiến thị trường TP HCM và các tỉnh vệ tinh kém sôi động về giao dịch. Nửa năm nay, Hà Nội có thêm 10.840 căn hộ chào bán mới, nguồn cung tăng 176%, còn tại TP HCM chỉ vỏn vẹn 1.672 căn, giảm 56% theo năm. Không có dự án mới khiến giao dịch nhà đất TP HCM rất khó sôi động.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhìn nhận các chủ đầu tư phía Nam vẫn đang đối mặt áp lực trả nợ trái phiếu, tiếp cận vốn vay ngân hàng khó khăn, pháp lý chưa khơi thông nên giai đoạn này, rất khó để triển khai nguồn cung mới. Ngoài ra, giá nhà phía Nam cũng đang neo cao, tình trạng lệch pha cung cầu thừa nhà cao cấp thiếu nhà giá rẻ, nhất là ở TP HCM, phần nào ảnh hưởng đến sức thanh khoản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, phân tích thêm việc nhà đầu tư “co cụm” ở Hà Nội thay vì đến các tỉnh, thành để mua bất động sản đã khiến các thị trường phía Nam mất đi nguồn khách chủ lực và tiềm năng. Trước đây, nhà đầu tư phía Bắc luôn là nhân tố đóng góp tỷ trọng lớn trong cơ cấu khách hàng mua bất động sản trên phạm vi cả nước. Việc thị trường còn tiềm ẩn rủi ro, biến số khó đoán định, nhu cầu nhà ở khu vực lõi trung tâm Hà Nội tăng cao khiến các nhà đầu tư này ưu tiên lựa chọn gần nơi mình sống thay vì “đánh bắt xa bờ”.

Để vực dậy sức nóng cho thị trường bất động sản phía Nam, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông nguồn cung cho thị trường khu vực này. Thực tế TP HCM và các tỉnh vệ tinh thời gian qua cũng đang từng bước hồi phục nhưng nguồn cung còn rất hạn chế. Từ nay đến cuối năm, các tỉnh phía Nam dự kiến có khoảng 10.000 sản phẩm mở bán mới, phân khúc cao cấp tập trung ở TP HCM và trung cấp, bình dân ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Các chuyên gia đánh giá, việc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực thi hành sớm từ 1/8, đã giúp niềm tin của nhiều khách hàng đang dần phục hồi. Vấn đề còn lại là cởi trói pháp lý để nguồn cung mới được bổ sung, vận hành theo đúng nhịp cung- cầu. Đặt biệt doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tái cơ cấu đầu tư, cấu trúc sản phẩm hướng về nhu cầu thực, giảm giá nhà ở về mức tương đối, thực chất. Có như vậy mới thu hút được người mua và cải thiện thanh khoản thị trường.

Phương Uyên