‘Không ai hưởng lợi khi địa ốc giá cao’

Sự khan hiếm nguồn cung những năm qua, theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land, là một yếu tố khiến mặt bằng giá thị trường lên cao. Quốc hội và Chính phủ đã nỗ lực trong việc ban hành các chính sách thông thoáng hơn, qua đó kỳ vọng tháo gỡ được điểm nghẽn.

Chia sẻ tại Diễn đàn đầu tư do Vietnambiz tổ chức ngày 8/11, bà Vân nói 2-3 năm qua, các chủ đầu tư rất khó để có những sản phẩm sở hữu pháp lý “sạch” cho người mua. Giai đoạn vừa qua, phần lớn đều tập trung vào việc hoàn thiện các hồ sơ pháp lý.

“Với sự rõ ràng hơn về chính sách, trong năm 2025-2026 trở đi, chúng tôi cho rằng nguồn cung sẽ được khai thông và có những khởi sắc nhất định. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ rất khó quay lại thời điểm 2018-2019 khi mỗi năm có gần 35.000 căn hộ được tung ra thị trường”, bà nói. Hai năm qua, các chủ đầu tư chỉ có thêm khoảng 5.000-7.000 căn hộ mới mỗi năm.

Về mặt bằng giá, bà khẳng định chủ đầu tư luôn kỳ vọng mức giá hợp lý. Sự tăng trưởng quá nóng không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

“Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn. Việc bất động sản hình thành một mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi. Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà cũng hoàn toàn chịu thiệt thòi”, bà Khanh nói.

Trên thực tế, giá bán bất động sản dựa trên nhiều yếu tố đầu vào khác nhau. Đơn cử, hiện có rất nhiều dự án không được phê duyệt về sử dụng đất, và đây một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành nên việc định giá đầu ra. Một yếu tố khác có thể kể đến là việc ban hành bảng giá đất mới, các cơ quan ban ngành sẽ có những tính toán để các dự án nằm im 3-5 năm được tính tiền sử dụng đất.

Đứng từ góc độ chủ đầu tư, bà Khanh nhận định, giá bán sẽ phải cân đối dựa trên chi phí đầu vào. Tuy nhiên, mức giá nếu cao vượt quá khả năng chi trả người mua nhà sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường.

Lời khuyên của bà với người mua nhà, là cần bình tĩnh phân tích giá trị và mức giá bỏ ra tương xứng hay chưa. Đứng trên góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở “đỉnh” thị trường.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) bình luận “đừng thấy thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc, giá tăng nóng là tốt”.

Theo ông, giá nhà tăng cao gây rất nhiều hệ lụy. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất. Những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm.

Vấn đề này theo ông, Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp.

Việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô Hà Nội, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây, theo tôi không phải dấu hiệu tốt của thị trường. Thị trường đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng.

Hiện nay, nguồn cung tại thị trường Hà Nội ít nhưng theo ông Nguyễn Văn Đính, đang phục vụ chủ yếu cho các hoạt động đầu cơ, chưa có các dự án đáp ứng những nhu cầu thực của người dân, cả về nhu cầu nhà ở hay nhu cầu đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thông qua các quy định mới được ban hành sửa đổi, ông Đính kỳ vọng giai đoạn phát triển nhà ở xã hội trong tương lai sẽ trở nên tích cực hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, cũng chia sẻ những số liệu về thị trường chung cư tại hai địa bàn lớn thời gian qua.

Nếu như 3-5 năm trước đây, mặt bằng giá phân khúc căn hộ tại TP HCM cao hơn trung bình 15-20% so với Hà Nội. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội đã lên cao hơn nhiều, khiến chênh lệch giá giữa hai thị trường thu hẹp đáng kể. Hiện, mặt bằng giá phân khúc này tại Hà Nội chỉ còn thấp hơn khoảng 3-4%, tương đương 2 triệu đồng một m2 so với TP HCM.

Giai đoạn từ quý I đến quý III, tốc độ tăng giá mặt bằng chung cư ở Hà Nội đạt ngưỡng rất cao, trung bình mỗi quý tăng từ 18% đến 26%. Trong khi tốc độ tăng giá của TP HCM thấp, thậm chí giảm trong quý đầu năm.

Lý giải điều này, ông Kiệt cho rằng vấn đề xuất phát từ khác biệt nguồn cung giữa hai thị trường. Trên thực tế, chung cư TP HCM khó có dư địa thay đổi giá nhiều do nguồn cung mới hạn chế. Trong khi đó, khu vực thủ đô nhờ có nguồn cung ổn định cùng với sự dịch chuyển của nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân ra khu vực phía bắc, nên ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh.

Theo đó, CBRE dự báo, trong 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP HCM. Mặt bằng giá thị trường thứ cấp ở TP HCM vẫn đang cao hơn Hà Nội nhưng trong tương lai nếu thị trường sơ cấp Hà Nội tăng giá và vượt ngưỡng, thị trường thứ cấp cũng sẽ theo xu hướng này.

Quỳnh Trang