Nguồn cung khu công nghiệp miền Nam phần lớn từ đất trồng cao su

SSI Research cho biết theo quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, diện tích được Chính phủ phê duyệt sử dụng đất cao su chuyển đổi đạt 6.760 ha đến năm 2025 và 2.000 ha giai đoạn 2025-2030. Còn diện tích đất cao su chuyển sang khu công nghiệp đến năm 2025 của Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu ước đạt lần lượt 3.084 ha, 2.994 ha và 3.933 ha.

Một số khu công nghiệp đã được duyệt, có quy mô lớn sẽ được chuyển đổi từ đất cao su như Xuân Quế – Sông Nhạn (gần 3.600 ha), Bàu Cạn – Tân Hiệp (hơn 2.600 ha) tại Đồng Nai, VSIP3 (1.000 ha) tại Bình Dương, Đông Nam Đồng Phú (hơn 1.600 ha) tại Bình Phước, Xuyên Mộc (1.143 ha) và Xà Bang (2.290 ha) tại Bà Rịa – Vũng Tàu.

Đơn vị này cho rằng việc chuyển đất trồng cao su sang khu công nghiệp có các lợi thế như diện tích đất liền thửa lớn, đền bù giải phóng mặt bằng nhanh khi hành lang pháp lý về định giá đất được hướng dẫn rõ ràng và chi phí san lấp mặt bằng thấp do vùng đất có độ cứng cao. Đồng thời, việc này cũng sẽ giúp cung cấp nguồn cung mới trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương đạt trên 93%.

SSI Research dự báo giá đền bù đất trồng cây cao su dự kiến tăng kể từ 2025. Theo Luật Đất đai mới có hiệu lực từ năm sau, đất trồng cây lâu năm sẽ được định giá dựa trên 4 phương pháp gần với giá giao dịch thị trường. Trong đó, nhóm phân tích cho rằng phương pháp thu nhập phù hợp nhất với xác định giá đền bù trồng cây cao su bao gồm các yếu tố như doanh thu, chi phí từ khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất, tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gửi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng mà nhà nước nắm giữ trên 50%.

Bên cạnh đó, SSI Reseach cũng thực hiện so sánh các giao dịch đền bù đất trên cây cao su trong quá khứ tại các dự án như VSIP 3 – Bình Dương (đơn giá đền bù 2,5 tỷ đồng một ha), Nam Tân Uyên 3, Bình Dương (2,5 tỷ đồng một ha), Minh Hưng 3, Bình Phước (1,5 tỷ đồng một ha) làm cơ sở xác định tiền đền bù cho các giao dịch sau này.

Theo đó, đơn vị này ước tính chi phí đền bù đất trồng cây cao su dự kiến có thể tăng 30-50% so với trước. Do chi phí giải phóng mặt bằng tăng, biên lãi gộp của các khu công nghiệp mới có thể về mức 25-30% so với mức hơn 42% của các dự án đang hoạt động.

Nhóm phân tích của SSI cũng dự tính Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam hưởng lợi lớn từ đền bù đất cao su sang khu công nghiệp. Công ty này có thể đạt lợi nhuận 28.000 tỷ đồng giai đoạn 2025-2030 từ đền bù đất cao su với diện tích chuyển đổi khoảng 15.000 ha.

Cổ phiếu GVR của Tập đoàn Cao su Việt Nam chốt phiên giao dịch 15/3 ở mức 34.600 tăng gần 5,5%. Mã này đã có chuỗi tăng 5 phiên liên tiếp từ 11/3 đến nay.

Anh Tú