Nhà liền thổ vùng ven TP HCM không còn rẻ

Theo chị Hạnh, không bàn đến nguồn hàng “cắt lỗ” ở thị trường thứ cấp, chỉ xét riêng giá bán sơ cấp của chủ đầu tư, năm qua giá nhà liền thổ Bình Dương giảm từ 6-10%. Tính thêm các chiết khấu, thanh toán nhanh, quà tặng đi kèm, có dự án giảm đến 15%. Dù vậy, phải có từ 7 tỷ đồng trở lên mới mua được một căn nhà liền thổ quy hoạch bài bản, vị trí và tiện ích gần trung tâm.

“Còn muốn mua trong các khu đô thị quy mô, giá không dưới 10 tỷ đồng. Đi xa ra các khu Tân Uyên, Bàu Bàng, giá rẻ cũng từ 4-5 tỷ đồng cho một khu nhà tiện ích tốt”, chị nói.

Ông Phúc, một nhà đầu tư tại Biên Hòa (Đồng Nai), cũng cho biết giá nhà liền thổ ở đây (trừ năm rồi chững lại) thì tăng rất nhanh trong 5 năm qua. Những khu vực trung tâm như Biên Hòa, giá các biệt thự, nhà phố trong dự án đều trên 8 tỷ đồng, ở các khu đô thị lớn, giá lên hàng chục tỷ đồng. Ngay cả những khu vực xa trung tâm như Long Thành, Long Khánh, Nhơn Trạch, nhiều dự án chỉ trơ khung thép, bê tông xây xong không ai về ở, giá cũng 5-10 tỷ đồng mỗi căn.

Theo tìm hiểu từ VnExpress, dù trải qua một năm giao dịch trầm lắng, giá thứ cấp giảm, mặt bằng sơ cấp (giá bán từ chủ đầu tư) của nhà liền thổ các tỉnh vùng ven quanh TP HCM vẫn đang khá cao. Với một số khu đô thị ở Long An được quy hoạch hoàn chỉnh, tiện ích dịch vụ đầy đủ, đông dân cư về sống, giá trung bình từ 6-12 tỷ đồng một biệt thự liền kề và 15-33 tỷ đồng với biệt thự ven sông, sân vườn. Dự án riêng lẻ cũng có giá bán 5-7 tỷ đồng một căn.

Tại Biên Hòa (Đồng Nai), nhiều khu đô thị nằm dọc khu vực sông Đồng Nai, từng có giai đoạn “mất giá” trong năm 2023, nhưng trung bình hiện nay cũng từ 7-15 tỷ đồng với biệt thự đơn lập, 20-45 tỷ đồng với các căn biệt thự ven sông và không ít căn dinh thự giá từ 50-80 tỷ đồng.

Những dự án phát triển riêng lẻ gần trung tâm, giá nhà liền thổ đều trên 5-10 tỷ đồng. Thậm chí, một số dự án khu đô thị mới triển khai khu vực sân bay Long Thành, nằm xa trung tâm, dân cư thưa thớt, nhiều sản phẩm bỏ hoang, giá bán cũng từ 4,5-15 tỷ đồng tùy vào loại hình sản phẩm.

Báo cáo mới đây từ DKRA Group cho thấy trong năm 2023, giá sơ cấp nhà phố, biệt thự tại các tỉnh vệ tinh quanh TP HCM giảm 8-10% so với năm trước đó, nhưng cũng đang khá cao so với sự kỳ vọng của nhiều người. Cụ thể, Đồng Nai ghi nhận giá nhà phố, biệt thự chạm mốc 62,2 tỷ đồng mỗi căn; Long An là 8,6 tỷ đồng; Bình Dương cũng rơi vào khoảng14,8 tỷ đồng và Bà Rịa – Vũng Tàu là 6 tỷ đồng một căn. Đây là giá tính trên các dự án mới, bán sơ cấp, không tính giá các sản phẩm thứ cấp hay mặt bằng giá chung của toàn thị trường khu vực.

Còn theo số liệu từ Savills Việt Nam, do giá bán nhà liền thổ TP HCM tiếp tục đắt đỏ, với 73% sản phẩm có giá mỗi căn trên 30 tỷ đồng. Giá cao khiến nguồn cầu phân khúc này đang có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận tìm kiếm sản phẩm phù hợp tài chính hơn.

Theo thống kê của trang Batdongsan, trong 5 năm qua (2018 – 2023), giá bán nhà liền thổ TP HCM và các tỉnh vệ tinh tăng gần 3 lần. Từ mức trung bình 107 triệu đồng một m2 lên khoảng 290 triệu đồng một m2. Đơn vị này đánh giá, bất động sản liền thổ thời gian qua được đẩy giá lên khá cao so với giá trị thực. Các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường đều thiết lập giá sản phẩm trong 2-3 năm tới, khiến cho giá bán vượt qua khả năng hấp thụ của số đông người mua.

Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, cho rằng xu hướng rời xa trung tâm cùng mong muốn có thể sở hữu bất động sản liền thổ với không gian sống rộng rãi, nhiều mảng xanh, mặt bằng giá hợp lý hơn đã thúc đẩy nhiều người đổ về vùng ven mua bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà phố, biệt thự. Nhiều chủ đầu tư nhìn thấy tiềm năng và phát triển sản phẩm vừa túi tiền với nhóm này.

Nhưng theo thời gian, giá đất tăng cao qua hàng loạt cơn sốt, đi cùng đó là nhu cầu mua tăng kéo theo các doanh nghiệp phát triển sản phẩm này cũng đẩy giá bán lên theo. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư định vị sản phẩm ngày càng cao nên giá bán càng về sau càng đắt đỏ.

Phân khúc nhà liền thổ không chỉ ở TP HCM và cả ở các tỉnh lân cận xuất hiện thêm nhiều dự án được định vị chuẩn hạng sang, đã “đẩy” giá trung bình toàn thị trường lên cao. Đỉnh điểm của giá nhà liền thổ TP HCM và các tỉnh vùng ven là giai đoạn 2021 đến nửa đầu 2022, những căn biệt thự từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng xuất hiện ngày càng nhiều tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

“Nhà liền thổ vùng ven hiện cũng không còn là sản phẩm vừa túi tiền với nhiều người mua”, bà Trang chia sẻ.

Các chuyên gia cho rằng, do tác động chung của thị trường, trong năm nay giá và giao dịch nhà liền thổ vùng ven vẫn sẽ khiêm tốn. Tuy nhiên sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá trị của các sản phẩm nhà liền thổ sẽ có biến động. Chuyển biến ra sao vẫn phụ thuộc nhiều vào cán cân cung – cầu của phân khúc này trong các năm tới.

Nguyên Tiêu